#пофиншую: не слишком ли много вы платите за ипотеку?

#пофиншую: не слишком ли много вы платите за ипотеку?
ФОТО: banki.ru

От каких параметров зависит ставка по новому кредиту, на сколько она должна быть меньше старой, чтобы игра стоила свеч и когда выгодно менять созаемщиков? Разбираем лайфхаки выгодного рефинансирования.

Средневзвешенная ставка по ипотеке за девять месяцев 2020-го упала на четверть по сравнению с тем же периодом прошлого года: до 7,32% годовых. Низкие инфляция и ключевая ставка — хорошее время, чтобы рефинансировать имеющиеся кредиты.

1. Проверяем, подходит ли ваш кредит для рефинансирования

Прежде чем подавать заявку на рефинансирование, убедитесь, что ваша ипотека удовлетворяет нескольким условиям:

- по ней отсутствуют просрочки по платежам и непогашенные штрафы. Некоторые банки могут «закрыть глаза» на наличие просроченной задолженности длиной до 30 дней, но лучше, чтобы ее не было совсем;

- вы внесли не менее шести ежемесячных платежей. При этом в отдельных банках можно встретить требование, чтобы срок действия вашего изначального кредита составлял не менее одного года;

- ранее по этому кредиту не проводилась реструктуризация. Реструктуризацию не следует путать с рефинансированием. Заемщик просит банк реструктурировать существующий кредит, когда оказался в сложной финансовой ситуации. Новый кредитный договор при этом не заключается, банк остается тот же самый. Рефинансирование — это всегда новый кредитный договор. Многие кредитные организации охотно согласятся рефинансировать стороннюю ипотеку, даже если ранее заемщик уже переводил ее из одного банка в другой; никаких ограничений на этот счет в тарифах банков не встречается.

- прошло не более половины срока действия вашего кредитного договора. Такой пункт вы не встретите в тарифах банков, но про него важно помнить, чтобы правильно просчитать выгоду. Поскольку большинство ипотечных кредитов выдаются с аннуитетным графиком погашения, при котором вначале большую часть платежа составляют проценты и только ближе к концу срока договора — тело кредита, чем раньше вы снизите процентную ставку, тем большую сумму вам удастся сэкономить на процентах.

Еще один важный нюанс — остаток долга по вашему кредиту. Когда вы оформляли свой действующий ипотечный кредит, одним из ключевых параметров, влияющих на решение банка о его выдаче, был размер первоначального взноса. При рефинансировании решающим показателем выступает коэффициент «К/З».

К/З («кредит/залог») — это отношение остатка задолженности по вашему кредиту к рыночной стоимости заложенного имущества. Чем меньше его значение, тем привлекательнее будет для вас процентная ставка.

Предельный уровень К/З в каждом банке устанавливается индивидуально и зависит от типа недвижимости, на которую был оформлен первоначальный кредит («первичка»/«вторичка», квартира/комната/иное). На сегодняшний день в среднем этот коэффициент ограничивается банками на уровне 85%, однако в базе нашего финансового супермаркета встречаются предложения с размером К/З до 90%. Поставить виджет. Владельцы сертификата материнского (семейного) капитала могут увеличить размер К/З в момент оформления нового ипотечного кредита за счет оплаты им части задолженности.

2. Выбираем подходящие условия и считаем размер ежемесячного платежаРекламный блок

Чтобы подобрать подходящее предложение по рефинансированию, вам нужно ориентироваться на размер К/З, необходимую сумму и срок кредита. С К/З вроде бы все понятно, а что важно знать про срок и сумму нового кредита?

При рефинансировании вы можете взять кредит на оставшийся срок по вашему действующему кредиту либо же удлинить/сократить его. В зависимости от этого будет меняться размер вашего ежемесячного платежа.

Пример. Допустим, вы хотите рефинансировать ипотеку, процентная ставка по которой составляет 10,5% годовых, остаток задолженности — 6 млн рублей, а срок — 20 лет по ставке 8,5% годовых. Если вы не будете менять срок кредита, то ваша переплата по кредиту снизится с 8,37 млн до 6,49 млн рублей, а размер ежемесячного платежа (при аннуитетной схеме погашения) сократится с 59,9 тыс. до 52 тыс. рублей. При сокращении срока кредита до 15 лет итоговая переплата составит 4,63 млн рублей, а ваш ежемесячный платеж — 59 тыс. рублей. Если же вы решите удлинить срок кредита до 25 лет, то выгода от рефинансирования нивелируется: вы сократите размер ежемесячного платежа до 48,3 тыс. рублей, но размер итоговой переплаты при этом вырастет до 8,48 млн рублей.

Как выбрать размер платежа? С учетом платежей по всем вашим кредитам он не должен быть больше половины от ваших ежемесячных доходов. На этом уровне большинство банков сейчас ограничивают показатель долговой нагрузки. Выбирайте такие параметры кредитования, при которых обслуживание долга будет для вас комфортным: тогда и вероятность отказа по вашей заявке будет низкая.

В отличие от классического ипотечного кредита, при котором сумма финансирования ограничена оценочной стоимостью вашего жилья, и больше денег получить в банке вам вряд ли удастся, при рефинансировании вы можете оформить кредит на большую сумму, нежели остаток вашего долга по старому кредиту. Однако учитывайте, что в этом случае банк повысит ставку в среднем на 1 процентный пункт. Например, такая опция доступна при рефинансировании ипотеки в СберБанке. Это также сработает, если у вас помимо ипотеки есть потребительский или автокредит: все свои долги перед банками можно будет объединить в один и за счет этого существенно сэкономить на процентной ставке.

3. На что смотреть при выборе программы

Прежде всего — на размер процентной ставки: рефинансирование имеет смысл, если разница между ставкой по вашему кредиту и предлагаемой банком составляет не менее 1 п. п. Но нужно учитывать и график платежей: пока еще остались банки, в которых получить ипотеку можно по дифференцированной схеме погашения. Она предполагает наименьшую итоговую переплату по кредиту, но будьте готовы к тому, что вначале вам потребуется вносить больший размер ежемесячных платежей, нежели при аннуитетной схеме.

Пример. Допустим, вы хотите рефинансировать ипотеку, процентная ставка по которой составляет 10,5% годовых, остаток задолженности — 6 млн рублей, а срок — 20 лет. Вот как будет меняться размер ежемесячного платежа и переплаты при разных вариантах процентной ставки и схемах погашения долга (без учета «досрочки» и при сохранении срока кредита):

График платежей

10,5% годовых

9,5% годовых

8,5% годовых

Аннуитетный

59,9 тыс. руб. (ЕП);

8,37 млн руб. (переплата)

55,9 тыс. руб. (ЕП)

7,42 млн руб. (переплата)

52 тыс. руб. (ЕП)

6,49 тыс. руб. (переплата)

Дифференцированный

51,3 тыс. руб. (ср. ЕП);

6,32 млн руб. (переплата)

48,8 тыс. руб. (ср. ЕП)

5,72 млн руб. (переплата)

46,3 тыс. руб. (ср. ЕП)

5,12 млн руб. (переплата)

Важно изучить и требования к заемщикам: возраст, стаж, необходимые документы о доходе. В большинстве банков действуют надбавки к ставкам, если вы не можете подтвердить доход справкой 2-НДФЛ. Зарплатные же клиенты, а также заемщики, подтверждающие свой доход выпиской из Пенсионного фонда, напротив, могут получить скидку к ставке (например, при рефинансировании в Банке ДОМ. РФ). Также во многих кредитных организациях на дисконт к ставке могут рассчитывать госслужащие и бюджетники. Такую опцию, например, предлагает Транскапиталбанк . Встречаются в нашей базе и банки, в которых рефинансировать ипотеку можно без подтверждения дохода, в том числе без повышения размера К/З. В их числе Росбанк .

Немаловажно ознакомиться и с требованиями банков к страхованию. В большинстве случаев при рефинансировании вас попросят оформить комплексное ипотечное страхование (имущественное, личное и титульное страхование), при отказе от которого может взиматься надбавка к ставке до 3 п. п. В некоторых случаях для экономии на стоимости личного страхования может быть выгодно изменить состав созаемщиков. Например, когда по кредиту есть два созаемщика, и возраст основного заемщика существенно превышает возраст созаемщика. Тогда есть смысл выбирать программу, позволяющую менять состав заемщиков, несмотря на то, что ставка по таким программам может быть выше по сравнению с теми вариантами, где менять состав нельзя.

4. За счет чего можно сэкономить?

Существует несколько способов снизить ставку при рефинансировании:

1. Внести единовременный платеж за снижение ставки. Такая опция встречается в тарифах многих банков и может быть выгодной, если вы планируете оформить новый кредит на длительный срок и у вас в планах нет досрочного погашения на крупные суммы.

Пример. Допустим, вы рефинансируете ипотеку на сумму 6 млн рублей сроком на 20 лет по ставке 8,5% годовых, и банк дополнительно предлагает вам снизить ставку на 1,5 п. п. при оплате комиссии в размере 4,5% от суммы кредита. Досрочное погашение не предполагается, и кредит оформляется по аннуитетной схеме. В этом случае при отказе от оплаты комиссии ваш ежемесячный платеж составит 52 тыс. рублей, а переплата — 6,49 млн рублей. При оплате платежа (270 тыс. рублей) за наличный расчет в момент оформления кредита ваша переплата снизится до 5,2 млн рублей, а ежемесячный платеж — до 46,5 тыс. рублей. Общая же экономия при этом составит 1,02 млн рублей.

2. Подать заявку онлайн и провести электронную регистрацию сделки. Часто за это можно получить скидку к ставке.

3. Воспользоваться спецпрограммой.

В настоящее время в России действует несколько программ, в рамках которых отдельные категории заемщиков могут рефинансировать свою ипотеку на льготных условиях. В их число входят:

- военнослужащие ;

- заемщики, у которых в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родился/родится второй или последующий ребенок, приобретавшие недвижимость у юридического лица;

- заемщики, приобретавшие жилье на сельских территориях до 1 января 2020 года.

4. Оформить кредит на крупную сумму. Например, в Росбанке при оформлении ипотеки на сумму более 5 млн рублей в Москве и 3 млн рублей в регионах предоставляется скидка к ставке в размере 0,5 п. п.

Чтобы увеличить свои шансы на рефинансирование, подайте заявку в разные банки. Для этого вам потребуется заполнить анкету-заявление, указать параметры своего действующего кредита, после чего сотрудники банков свяжутся с вами и подробно проконсультируют обо всех условиях. Подобрать себе подходящее предложение можно и в нашем «Мастере рефинансирования ипотеки».

5. Какие документы нужны

Нужно предоставить в банк:

- копии паспортов всех участников сделки, документы о доходе;

- документы по недвижимости и о праве собственности на нее;

- документы по текущему кредиту (кредитный договор, справка об остатке задолженности и об отсутствии просрочек и реструктуризации);

- реквизиты счета, с которого вы гасили кредит.

Если ипотека оформлялась в браке, потребуется также нотариально заверенное согласие супруга(-и) на рефинансирование. Если текущий кредит выдан на дом, который еще не сдан в эксплуатацию, банку может потребоваться время на его аккредитацию.

Также нужно будет оформить новый отчет об оценке и заново оплатить страхование. Эти траты также следует учитывать при принятии решения о рефинансировании.

6. Как переоформить залог

После подписания нового кредитного договора банк по предоставленным вами реквизитам переводит сумму, равную остатку задолженности, в банк, где ранее была оформлена ваша ипотека. Когда тот на основании вашего заявления о досрочном погашении спишет денежные средства, вам необходимо будет взять справку о погашении кредита, а также получить закладную. Ее нужно будет отдать на регистрацию в Росреестр, где будет поставлена отметка о ее передаче новому залогодержателю.

Во многих банках провести эту процедуру можно с использованием электронной закладной, что существенно сэкономит ваше время на сделку. Затягивать с переоформлением не стоит: практически во всех банках на момент до перерегистрации залога ставка повышается в среднем на 2 п. п.

И напоследок о мифах

1. Подача заявок на рефинансирование в несколько банков портит кредитную историю. Действительно, запросы о кредите отражаются в специальном разделе вашей кредитной истории, но если у вас не было просрочек и неоплаченных штрафов по предыдущим кредитам, то на решение банка это никак не повлияет. Вам могут просто предложить меньший лимит денежных средств, если на момент выдачи нового кредита у вас будет предодобренное предложение от другого банка.

2. Рефинансирование лишает вас налоговых вычетов при покупке жилья и с процентов по ипотеке. Цель вашего нового договора должна быть непосредственно связана с перекредитованием займа, выданного на приобретение жилья. Тогда проблем с налоговой не возникнет. Если же новый кредит берется на погашение ипотеки и иных кредитов, то в вычете, действительно, могут отказать.

3. Нельзя рефинансировать ипотеку с материнским капиталом. Использование средств материнского (семейного) капитала в текущем кредите не лишает вас права на рефинансирование. Но у вас могут возникнуть определенные сложности с рефинансированием, так как потребуется согласие органов опеки и попечительства на смену залогодержателя и выделение доли детям при закрытии текущего кредита. Законопроект, упрощающий эту процедуру, подготовлен, но пока не принят.

Инна СОЛДАТЕНКОВА, отдел анализа банковских услуг Банки. ру

.

рублей кредита тыс кредит руб размер кредиту переплата

2020-11-17 00:01

рублей кредита → Результатов: 126 / рублей кредита - фото


Банк «Левобережный» скорректировал условия по кредиту МСБ

Банк «Левобережный» скорректировал условия по кредитованию малого и среднего бизнеса. Программа «Бизнес без границ» стала доступна от 11,4% годовых (ранее — 11,6%) на пополнение оборотных средств, инвестиции, неотложные нужды, рефинансирование задолженности в других банках.

Миллион без залога

За прошедший год средняя сумма потребкредита взлетела на 26%. Есть банки, где средний чек по кредиту составляет 800 тыс. рублей. Какие риски несут банки, дающие миллионы без залога, и их клиенты?Банки неожиданно взвинтили размер кредитов наличными, некоторые готовы выдавать по миллиону рублей без всяких залогов. banki.ru »

2018-12-18 00:06

НБКИ: средний размер ипотечного кредита в III квартале вырос на 10,2%

Средний размер ипотечного кредита в III квартале 2018 года вырос на 10,2% (или на 203,3 тыс. рублей) по сравнению с аналогичным периодом 2017-го и составил 2,19 млн рублей. Таковы данные Национального бюро кредитных историй (НБКИ).

ВТБ обновил условия потребкредитования

Банк ВТБ представил новые условия потребительского кредитования. Продуктовый виджетВ настоящий момент кредит Наличными выдается под 14,519,9% годовых без страхования по программе Финансовый резерв.

Примсоцбанк изменил условия Акционного кредита

Примсоцбанк изменил условия Акционного потребительского кредита. Теперь ссуда без обеспечения выдается на срок до трех лет (ранее до года) под 17,9% годовых (вместо 13,9%). Сумма финансирования составляет от 100 тыс.

Бинбанк снизил ставки по собственной программе ипотеки на первичном и вторичном рынке до 11% годовых

Кредит можно получить на покупку готовой квартиры, новостройки от аккредитованных банком застройщиков, а также таунхауса (готового или строящегося). Ипотека в Бинбанке оформляется на срок от 3 до 30 лет, минимальная сумма кредита 600 тыс. bankir.ru »

2017-04-11 13:30

Кредит Урал Банк снижает ставку по кредиту без обеспечения

Кредит Урал Банк проводит акцию Ниже ставка легче взять, в рамках которой в период с 10 февраля по 31 марта 2017 года при оформлении потребительского кредита без обеспечения по программе КУБ-комфорт на сумму 200 тыс.

Банки.ру: рейтинг кредитов на новые автомобили премиум-класса в банках Москвы

Согласно результатам последнего исследования аналитического агентства Автостат совместно с НБКИ, несмотря на продолжающееся падение автомобильных продаж, темпы выдачи автокредитов и их доля в структуре авторынка неуклонно растут.

КС Банк понизил ставки по ряду программ потребительского кредитования

КС Банк снизил на 1 процентный пункт ставку по ряду программ потребительского кредитования. Теперь по тарифу Комфорт кредит предоставляется под 20,521,5% годовых, погашение займа осуществляется аннуитетными платежами.

Агентство по страхованию вкладов примет 220 млрд рублей от Центробанка

Совет директоров АСВ одобрил увеличение кредита Банка России, предоставленного госкорпорации, на 220 млрд рублей. Это решение будет своевременно рассмотрено и одобрено Центробанком. Как сообщает портал Банки. bankir.ru »

2016-10-07 14:10

В Поволжье растет объем выданных ипотечных кредитов

Объем ипотечных кредитов, выданных Поволжским банком с января по август 2016 года, показал стабильный рост и составил более 60%. Всего за этот период выдано более 28 млрд рублей. В Самарской области этот показатель составил свыше 5,4 млрд рублей. bankir.ru »

2016-09-19 10:50

Плюс Банк обновил условия программы ДилерПлюс

Плюс Банк обновил условия программы ДилерПлюс. Прежде кредит выдавался на покупку у официальных дилеров только новых машин под 2121,5% годовых, теперь предложение позволяется приобрести и подержанный автотранспорт, при этом ставка будет варьироваться от 21% до 26% годовых.

Банк Санкт-Петербург запустил программу кредитования на покупку автомобилей с пробегом без оформления каско

Банк Санкт-Петербург запустил программу кредитования Пробег (без КАСКО), в рамках которой заемщики могут приобрести подержанную иномарку под 23,9-26% годовых (в зависимости от подтверждения дохода), отказавшись от покупки полиса каско.

Банк Хлынов изменил условия предоставления автокредитов

Банк Хлынов изменил условия предоставления автокредитов. Теперь новую иномарку или отечественный автомобиль можно приобрести под 16,8 20% годовых (ранее под 16,521% годовых). Ставка по кредиту на покупку транспорта с пробегом снизилась на 2 процентных пункта и варьируется от 18,5% до 20% годовых (в зависимости от срока кредита).

Спурт Банк продлил действие льготной программы автокредитования

Спурт Банк продлил действие льготной программы автокредитования. Согласно обновленным условиям, заемщики могут приобрести новый иностранный или отечественный автомобиль категории В, произведенный на территории РФ в 2015 и 2016 годах (ранее в 2015 году), стоимостью до 1,15 млн рублей (ранее до 1 млн).

Банк Санкт-Петербург продлил действие программы льготного кредитования на покупку автомобиля

Банк Санкт-Петербург продлил действие программы льготного кредитования на покупку нового иностранного или отечественного автомобиля. Приобретаемое транспортное средство должно быть произведено на территории РФ в 2015 2016 годах (ранее в 2015 году) и стоить не дороже 1,15 млн рублей (ранее 1 млн рублей).

Русфинанс Банк снизил ставки по стандартным автокредитным программам

Русфинанс Банк снизил ставки по стандартным автокредитным программам на 0,52,5 процентного пункта. Теперь оформить кредит на новую иномарку по программе Форсаж можно под 23,524,5% годовых при условии внесения заемщиком не менее 20% собственных средств от стоимости автомобиля на сумму до 6,5 млн рублей.

Автокредиты банка Зенит стали дешевле

Банк Зенит снизил ставки по автокредитам. Теперь заемщики могут купить новый автомобиль иностранного или отечественного производства под 1720,5% годовых (вместо 19,522,5% в год, установленных ранее).

Банк ДельтаКредит предлагает ипотеку с государственной поддержкой

Банк ДельтаКредит вступил в государственную программу субсидирования процентной ставки по ипотеке. Базовая ставка устанавливается на уровне 12% годовых. Предусматривается ее снижение до 11,5% годовых при уплате единовременной комиссии в размере 1% от суммы кредита, но не менее 10,5 тыс.

АИЖК готово выделить более 40 млрд рублей на выкуп закладных по программе субсидирования ипотечных ставок

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию готово выделить более 40 млрд рублей на рефинансирование закладных в рамках госпрограммы субсидирования ипотечных процентных ставок, сообщили в АИЖК.

Банк Агросоюз предложил новый кредит для физических лиц С обеспечением

Банк Агросоюз предложил новый кредит для физических лиц С обеспечением.

По условиям программы С обеспечением заемщики могут получить финансирование на любые потребительские цели сроком до пяти лет на сумму от 500 тыс.

Живаго-Банк участвует в программе государственного субсидирования автокредитов

Живаго-Банк участвует в программе государственного субсидирования автокредитов, которая распространяется на приобретение автомобиля стоимостью не более 750 тыс. рублей, его масса не должна превышать 3,5 тонны.

В Москве за мошенничество при получении кредита на 9 млн рублей осуждены два бизнесмена

Зеленоградский районный суд Москвы вынес приговор двум подозреваемым в совершении мошенничества при получении кредита на 9 млн рублей. Об этом сообщает пресс-группа УВД по Зеленоградскому округу.